ΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΤΑ ΝΕΑ ΜΕΤΡΑ ΓΙΑ ΤΟ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟ
Το στεγαστικό παραμένει ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και τον Σεπτέμβριο του 2026 ανακοινώθηκε νέα δέσμη παρεμβάσεων που αφορά αγοραστές, ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και επενδυτές.
Τι μπορεί λοιπόν να αλλάξει στην αγορά;
1. ΕΡΧΕΤΑΙ ΤΟ «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ ΙΙΙ»
Μετά την ολοκλήρωση της φάσης συμβασιοποίησης του «Σπίτι μου ΙΙ» στις 31 Αυγούστου 2026, ανακοινώθηκε η δρομολόγηση του νέου προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ», με αναφερόμενο προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και στόχο τη στήριξη της αγοράς πρώτης κατοικίας μέσω χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων.
Για την αγορά ακινήτων αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς μπορεί να δημιουργήσει νέο ενδιαφέρον για κατοικίες που βρίσκονται μέσα στα κριτήρια του προγράμματος.
Οι ακριβείς όροι και προϋποθέσεις θα πρέπει φυσικά να εξετάζονται όταν οριστικοποιηθεί το σχετικό πλαίσιο.
2. ΤΑ ΚΛΕΙΣΤΑ ΣΠΙΤΙΑ ΜΠΑΙΝΟΥΝ ΣΤΟ ΕΠΙΚΕΝΤΡΟ
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της αγοράς είναι ότι υπάρχουν κατοικίες οι οποίες παραμένουν κλειστές ενώ ταυτόχρονα υπάρχει μεγάλη ανάγκη για διαθέσιμη στέγη.
Η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας» έχει προϋπολογισμό 500 εκατ. ευρώ και αφορά, μεταξύ άλλων, την ανακαίνιση και ήπια ενεργειακή αναβάθμιση κλειστών κατοικιών. Στα τέλη Αυγούστου ανακοινώθηκε μάλιστα διεύρυνση των κριτηρίων χρηματοδότησης για αυτές τις κατοικίες.
Ο στόχος είναι απλός: περισσότερα ακίνητα που σήμερα δεν χρησιμοποιούνται να επιστρέψουν στην πραγματική αγορά κατοικίας.
3. Η ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΠΑΛΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΠΟΚΤΑ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΗ ΣΗΜΑΣΙΑ
Η στεγαστική πολιτική δεν επικεντρώνεται μόνο στην κατασκευή νέων κατοικιών.
Υπάρχει πλέον σημαντική προσπάθεια αξιοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος.
Στο πρόγραμμα ανακαίνισης περιλαμβάνονται υπό προϋποθέσεις παλαιές κατοικίες, μεταξύ άλλων ακίνητα με οικοδομική άδεια έως 31 Δεκεμβρίου 1990 και συγκεκριμένα ενεργειακά και επιφανειακά κριτήρια.
Αυτό μπορεί να κάνει ορισμένα παλαιότερα ακίνητα περισσότερο ενδιαφέροντα για ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα δίσταζαν να τα ανακαινίσουν.
4. ΔΙΝΟΝΤΑΙ ΚΙΝΗΤΡΑ ΓΙΑ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
Ένας ακόμη στόχος είναι να αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση.
Υπάρχει φορολογικό κίνητρο για ιδιοκτήτες που μετατρέπουν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, κενά ακίνητα ή κατοικίες που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια μίσθωση.
Αν περισσότερα ακίνητα επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά, αυξάνεται η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών.
Το πόσο αυτό θα επηρεάσει τελικά τα ενοίκια θα εξαρτηθεί από το πόσα ακίνητα θα μπουν πράγματι στην αγορά και από τη ζήτηση σε κάθε περιοχή.
5. ΣΥΝΕΧΙΖΟΝΤΑΙ ΟΙ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ ΣΤΙΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν επίσης μέρος της νέας στεγαστικής πολιτικής.
Στις πρόσφατες ανακοινώσεις περιλαμβάνεται παράταση περιορισμών για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε συγκεκριμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
Αυτό είναι σημαντικό για έναν επενδυτή, επειδή πριν αγοράσει ένα ακίνητο με σκοπό τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση πρέπει πλέον να εξετάζει πολύ προσεκτικά τι επιτρέπεται στη συγκεκριμένη περιοχή.
Δεν αρκεί απλώς να υπολογίσει μια πιθανή απόδοση τύπου Airbnb.
6. ΠΑΡΑΤΕΙΝΕΤΑΙ ΤΟ «ΠΑΓΩΜΑ» ΤΟΥ ΦΠΑ ΣΤΑ ΝΕΟΔΜΗΤΑ
Στη νέα δέσμη μέτρων περιλαμβάνεται επίσης παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές για ακόμη τέσσερα χρόνια.
Πρόκειται για παρέμβαση που αφορά άμεσα την οικοδομή και την αγορά νεόδμητης κατοικίας.
Η προσφορά νέων κατοικιών είναι ιδιαίτερα σημαντική για την αγορά, καθώς το στεγαστικό πρόβλημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο μέσω της ανακαίνισης του υπάρχοντος αποθέματος.
7. ΑΛΛΑΓΕΣ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΚΑΙ ΣΤΟΝ ΕΝΦΙΑ
Η στεγαστική πολιτική περιλαμβάνει και σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε συγκεκριμένους μικρούς οικισμούς, με πληθυσμιακά και γεωγραφικά κριτήρια. Το μέτρο έχει έναρξη ισχύος από την 1η Ιανουαρίου 2026.
Στις νεότερες ανακοινώσεις προβλέπεται επέκταση της εφαρμογής του μέτρου σε επιπλέον οικισμούς.
Αυτό μπορεί να μειώσει το ετήσιο κόστος κατοχής για ορισμένους ιδιοκτήτες και να ενισχύσει το ενδιαφέρον για κύρια κατοικία εκτός των μεγαλύτερων αστικών κέντρων.
8. ΤΙ ΣΗΜΑΙΝΟΥΝ ΟΛΑ ΑΥΤΑ ΓΙΑ ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ;
Εδώ χρειάζεται προσοχή.
Τα νέα μέτρα δεν σημαίνουν αυτόματα ότι οι τιμές των ακινήτων ή τα ενοίκια θα πέσουν.
Υπάρχουν δυνάμεις που λειτουργούν και προς τις δύο κατευθύνσεις.
Η ενεργοποίηση κλειστών κατοικιών και η κατασκευή περισσότερων νέων σπιτιών μπορούν να αυξήσουν την προσφορά.
Από την άλλη πλευρά, προγράμματα χρηματοδότησης πρώτης κατοικίας μπορούν να αυξήσουν τη δυνατότητα περισσότερων ανθρώπων να αγοράσουν και συνεπώς τη ζήτηση για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων.
Το αποτέλεσμα θα διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.
9. ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΡΟΣΕΞΟΥΝ ΟΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ
Τα κρατικά προγράμματα μπορούν να βοηθήσουν έναν αγοραστή, αλλά δεν πρέπει να αποτελούν τον μοναδικό λόγο για μια αγορά.
Πριν από οποιαδήποτε απόφαση πρέπει να εξετάζονται:
- η πραγματική αξία του ακινήτου
- η κατάσταση και το κόστος ανακαίνισης
- η περιοχή
- η χρηματοδότηση
- η μηνιαία δόση
- τα συνολικά έξοδα αγοράς
- οι μακροπρόθεσμες ανάγκες του αγοραστή
Ένα επιδοτούμενο ή χαμηλότοκο δάνειο δεν μετατρέπει ένα υπερτιμημένο ακίνητο σε καλή αγορά.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Η κατεύθυνση της στεγαστικής πολιτικής το 2026 είναι πλέον αρκετά ξεκάθαρη: περισσότερα κλειστά σπίτια να επιστρέψουν στην αγορά, περισσότερες ανακαινίσεις, ενίσχυση της πρώτης κατοικίας, περισσότερη μακροχρόνια μίσθωση και παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η Εθνική Στρατηγική Στεγαστικής Πολιτικής 2026–2035, που εγκρίθηκε τον Αύγουστο, δίνει μάλιστα πιο μακροπρόθεσμο πλαίσιο σε αυτή την κατεύθυνση.
Το αν τα μέτρα θα οδηγήσουν σε ουσιαστική αποκλιμάκωση του στεγαστικού κόστους θα εξαρτηθεί κυρίως από το πόσο γρήγορα θα αυξηθεί η πραγματική προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.
Για αγοραστές και ιδιοκτήτες, πάντως, το 2026 είναι μια χρονιά στην οποία οι αλλαγές στη στεγαστική πολιτική αξίζει να παρακολουθούνται πριν από κάθε σημαντική απόφαση γύρω από ένα ακίνητο.
«Οι αγοραστές ψάχνουν αλλιώς.»
